к некоторым положениям проекта закона: О внесении изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

5 _Шиляев СА_фото 2018года.jpg

Шиляев С.А.,

Банковская группа «ЗЕНИТ», член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, член Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» (г. Москва) 

ID проекта: 02/04/07-18/00081912.
Разработчик проекта: Минэкономразвития России
Основание для разработки проекта: поручение Президента Российской Федерации от 15 марта 2018 г. № Пр-436 Правительству Российской Федерации: «Обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости».

Правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости. Принцип принятия решения по рассмотрению любой ошибки ‎в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости

Законопроектом устанавливается правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или Решения бюджетного учреждения по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости первоначальной кадастровой стоимости. Безусловно, это положительное нововведение и его можно только приветствовать.

Законопроектом устанавливается, что любая ошибка ‎в определении кадастровой стоимости рассматривается в пользу правообладателя объекта недвижимости. Принцип заключается в том, что если исправление ошибки в определении кадастровой стоимости приводит ее уменьшению, то уменьшение имеет ретроспективный характер ‎на весь период со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости первоначальной кадастровой стоимости, уплаченные налоги подлежат пересчету и излишне уплаченные денежные суммы подлежат возврату. (Я думаю, что налоговая служба не будет возвращать эти денежные суммы, а будет предлагать произвести их зачет в счет будущих платежей). В свою очередь, если исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости, то такая новая стоимость применяется с года, следующего за годом ее исправления. Конечно же, это вполне справедливое нововведение и его нельзя не приветствовать.

Необходимость применения всеми бюджетными учреждениями автоматизированной информационной системы

Законопроектом устанавливается необходимость применения всеми государственными бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, осуществляющими определение кадастровой стоимости, автоматизированной информационной системы обеспечения применения методических указаний о государственной кадастровой оценке, что направлено на обеспечение единообразия практик применения методических указаний ‎о государственной кадастровой оценке.

Это нововведение нельзя не приветствовать, но как оно будет осуществляться на практике, сейчас судить преждевременно. Безусловно, это потребует новых вливаний бюджетных денежных средств на реализацию, а вот насколько эффективно будут использоваться эти средства, пока судить рано.

О необходимости совершенствования инструментов побуждения участников сделок ‎с объектами недвижимости к указанию в соответствующих договорах достоверных ценовых сведений

Что касается необходимости совершенствования инструментов побуждения участников сделок ‎с объектами недвижимости к указанию в соответствующих договорах достоверных ценовых сведений, то этим Росреестр занимался уже много лет (в течение всего периода своего существования). Мне кажется, что участники сделок не будут указывать реальные цены сделок до тех пор, пока не почувствуют свою реальную выгоду и пользу от этого. А до этого все инструменты побуждения останутся пустыми словами и декларациями. У нас в стране уже не одно десятилетие совершенствуют механизмы побуждения бизнеса платить сотрудникам «белую» зарплату и отчислять с неё налоги. Но как, всем хорошо известно, практика выдачи зарплаты в конвертах имеет необычайно широкое и повсеместное распространение и с этим ничего не могут сделать.

Рассмотрение уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации обращений правообладателей ‎об исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости, в том числе через существующую сеть МФЦ

Нельзя не сказать, что использование существующей сети МФЦ, с одной стороны, упрощает процедуру (поскольку сеть МФЦ, к которой уже привыкло население страны, это посредническая структура между заявителями и различными государственными органами, имеющими различное местоположение, и посещение МФЦ вместо хождения по разным адресам, безусловно упрощает процессы. Но, с другой стороны, такой посредник, как МФЦ замедляет все процедуры, так как тратится 4 дополнительных дня (2 дня – на передачу документов из МФЦ в соответствующий госорган и 2 дня на передачу документов из госоргана в МФЦ).

Уточнение формата предварительного публичного рассмотрения результатов оценки 

Законопроектом уточняется формат предварительного публичного рассмотрения результатов оценки, направленный на снижение степени влияния региональных властей на государственные бюджетные учреждения субъектов Российской Федерации, осуществляющие определение кадастровой стоимости, в части непубличной корректировки результатов оценки до их оформления в итоговом отчете об определении кадастровой стоимости. Предполагается исключение возможности внесения изменений ‎в результаты оценки без публичного рассмотрения таких изменений.

Судить об этом, мне кажется, рано, поскольку неизвестно, как это будет работать, и будет ли работать вообще.

Государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации.

«Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости.» Не означает ли это, что в работе бюджетных организаций будет наблюдаться цикличность: с периодичностью один раз в 3-4 года нагрузка на сотрудников будет значительно возрастать, поскольку в течение ограниченного срока (1 год) должна быть произведена государственная кадастровая оценка всех объектов (1 год отводится на оценку земельных участков и 1 год – на оценку зданий, сооружений, помещений и машино-мест), а что же будут делать сотрудники бюджетных учреждений в течение промежуточных лет?

Законопроект устанавливает единый для всех регионов цикл оценки и единую дату ее проведения – один раз в четыре года (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь смогут по желанию проводить ее вдвое чаще). В 2022 г. должна быть определена кадастровая стоимость земельных участков, в 2023 году – кадастровая стоимость зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Дата, с которой будет использоваться величина кадастровой стоимости, установленная в размере рыночной и возврат излишне уплаченных налогов за прошлые годы

Что касается различных вариантов применения дат, с которых будет использоваться величина кадастровой стоимости, установленная в размере рыночной, мне кажется, справедливым будет исправленную величину кадастровой стоимости применять с даты утверждения ранее ошибочно определенной кадастровой стоимости. Именно такое решение будет справедливым. Однако, в связи с изменением ст.ст. 378.2, 391, 403 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, уже применяется ретроспективно не с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании, а с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости. Иными словами, уже действует полная ретроспективность, зафиксированная Налоговым кодексом.

Очень сомнительным и нереализуемым на практике мне представляется сам принцип и процедура возврата излишне уплаченных налогов за прошлые годы.

Законопроект также направлен на выполнение Поручения Президента Российской Федерации от 16 февраля 2016 г. № Пр-300, в соответствии с которым необходимо применять в целях налогообложения кадастровую стоимость земельного участка (в случае ее изменения по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда) с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Данное поручение законопроект должен выполнить.

Реализация права каждого гражданина на ознакомление с проектом отчета

«Органы местного самоуправления поселений, городских округов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в течение десяти рабочих дней со дня поступления уведомления о соответствии проектов отчетов требованиям к отчету обеспечивают информирование об их размещении, месте их размещения, о порядке и сроках представления замечаний к ним, а также об объектах недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка, путем размещения извещения на своих информационных щитах.

20. Замечания к проекту отчета представляются в течение срока размещения сведений и материалов, указанных в части 16 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания к проекту отчета могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Замечания к проекту отчета могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) лично, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.»

Все это красиво изложено, но реализация права каждого гражданина на ознакомление с проектом отчета в действительности может обернуться значительными техническими трудностями.

Отчет может быть размещен в таком формате, который не будет доступен программному обеспечению компьютеров большинства пользователей. Всем, кто пытался ознакомиться с отчетом об оценке кадастровой стоимости, размещенным в электронных ресурсах Росреестра, хорошо известно, насколько, трудоемким, длительным и часто вообще неосуществимым может быть эта процедура, которая или может потребовать нескольких часов времени на поиск и скачивание файла отчета или может закончиться «зависанием» компьютера сообщением о том, что произошла ошибка. Программное обеспечение сайта Росреестра далеко от совершенства. Инструкции, размещенные на сайте Росреестра – громоздкие и малопонятные для рядового гражданина.

Крайнюю тревогу вызывает следующий пункт законопроекта:

«Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, предусмотренное статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не осуществляется с 1 января года, следующего за годом проведения первой государственной кадастровой оценки в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.»

Это – значительный шаг назад, и этого нельзя допустить.

Вопрос о дате, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости

Вопрос о дате, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости, является не таким простым, как это кажется на первый взгляд. Безусловно, сравнивать результаты оценки рыночной и кадастровой стоимости одного и того же объекта недвижимости можно только в том случае, если эти величины стоимости определены по состоянию на одну и ту же дату. Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года. Но текущая рыночная стоимость объекта за 4 года может измениться, а установленная кадастровая стоимость будет действовать и применяться для налогообложения в течение 4 лет. Всё было бы просто, если бы кадастровая стоимость определялась и обновлялась ежегодно. Но таких ресурсов, чтобы грамотно ежегодно пересчитывать кадастровую стоимость пока нет.

И каким образом должно обеспечиваться соблюдение прав собственника в случаях значительного снижения или значительного увеличения рыночной стоимости объекта?

Норма закона, требующая расторжения договора с директором бюджетного учреждения (устанавливавшего кадастровую стоимость), если в течение года будут неоднократно приняты положительные судебные решения об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе от исправления ошибок или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости

Считаю, что в окончательной редакции закона вряд ли сохранится эта норма. Законопроект предполагает установить персональную ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, за качество принимаемых государственными бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации решений по заявлениям заинтересованных лиц ‎об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

«7. Орган регистрации прав направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации представление о расторжении трудового договора по инициативе работодателя с руководителем бюджетного учреждения в случаях: 1) его несоответствия требованиям, предъявляемым к нему статьей 10 настоящего Федерального закона; 2) если доля оспоренных в суде решений бюджетного учреждения, принятых в течение календарного года, в соответствии с которыми правообладателям объектов недвижимости было отказано в исправлении ошибок в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона либо в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии со статьей 221 настоящего Федерального закона, превысила 20 процентов для одного из оснований или 15 процентов в сумме по обоим основаниям.

8. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по представлению органа регистрации прав в месячный срок расторгает трудовой договор по инициативе работодателя с руководителем бюджетного учреждения.

9. Лицо, освобожденное от исполнения обязанностей руководителя бюджетного учреждения в соответствии с частью 8 настоящей статьи: 1) вправе осуществлять в бюджетном учреждении деятельность, непосредственно связанную с определением кадастровой стоимости, составлением отчетов».

Совершенно очевидно, что вопросы расторжения договоров с руководителями бюджетных учреждений в реальности будут затягиваться на длительное время (до нескольких лет). Неужели руководители будут безропотно воспринимать решения судов по оспариванию своих решений? Естественно, эти решения будут оспариваться в апелляционном и кассационном порядке с назначением судебных экспертиз и т.п. Таким образом, это процессы могут при желании затягиваться на долгие годы, а в реальности не так просто будет уволить руководителя бюджетного учреждения.

Уровень цен, характеризующийся индексом рынка недвижимости, предлагается определять на основе сведений о ценах возмездных сделок, содержащихся ‎в Едином государственном реестре недвижимости.

Нельзя не отметить, что это разумное предложение – дело отдаленного будущего, того времени, когда наше общество достигнет такой же высокой финансовой и налоговой культуры, как зарубежное общество, в первую очередь, в странах Европы, где люди в большинстве – законопослушные налогоплательщики и в договорах купли-продажи недвижимости они указывают реальные денежные суммы, именно те, которые они платят, чего не скажешь о гражданах нашей страны. Наши граждане в течение многих лет массово обманывали налоговое ведомство, указывая в договорах купли-продажи квартир цену 990 тыс. руб/ в целях уклонения от уплаты налогов. На Западе за налоговые нарушения нарушителям грозит серьезное наказание и большинство граждан не допускает мысли обмануть налоговое ведомство.

Наша страна отличается от Европы и остального цивилизованного мира закрытостью информации о ценах реальных сделок и наши оценщики, так же как и оценочные программы используют в качестве исходных данных не цены фактических сделок, а цены предложений из многочисленных интернет-досок объявлений, применяя или не применяя скидку на торг.

Росреестр, открывая доступ к базе данных о ценах сделок купли-продажи недвижимости, неоднократно уведомлял, что не отвечает за достоверность и реальность величин цен сделок, указанных в договорах. Можно постоянно призывать граждан указывать в договорах купли-продажи реальные цены сделок, но пока эти призывы не возымели действия, надо исходить из реальной ситуации и, понимать, что сведения о ценах сделок купли-продажи объектов недвижимости (содержащиеся ‎в Едином государственном реестре недвижимости) массово и повсеместно не соответствуют реальным ценам, поскольку участники сделок в целях уменьшения налогообложения занижают цены сделок в договорах купли-продажи недвижимости (например, путем оформления дополнительных документов об оплате неотделимых и отделимых улучшений объектов недвижимости). Поэтому в настоящее время определять уровень цен, характеризующийся индексом рынка недвижимости, на основе сведений о ценах возмездных сделок, содержащихся ‎в Едином государственном реестре недвижимости, нельзя.

Порочной представляется и статья 191, поскольку она также предполагает использовать в качестве исходных данных сведения о ценах сделок купли-продажи объектов недвижимости, содержащиеся ‎в Едином государственном реестре недвижимости.

«Статья 191. Индексы рынка недвижимости

1. Индексы рынка недвижимости используются в целях: контроля качества результатов государственной кадастровой оценки, в том числе в рамках проведения федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки; изменения кадастровой стоимости, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае существенного изменения индекса рынка недвижимости в сторону понижения.

2. Индексы рынка недвижимости рассчитываются подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением ежегодно по состоянию на 1 января на основе цен возмездных сделок, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае достаточности сведений о таких ценах возмездных сделок для их расчета.»

Комментарии - излишни.

Законопроект предусматривает безусловное сокращение сроков рассмотрения заявлений

Мнение многих авторов комментариев о том, что законопроект предусматривает безусловное сокращение сроков рассмотрения заявлений, также считаю преждевременным. К этому можно отнестись, как к желаемому, но не как к тому, что будет реализовано в действительности.

Всем хорошо известно, что в нашей стране во многих сферах деятельности установленные законами сроки постоянно нарушаются и непомерно затягиваются (например, сроки рассмотрения дел в судах, сроки рассмотрения документов в Росреестре, сроки исполнительного производства, которых для судебных приставов в реальности не существует и т.д., этот список можно долго продолжать).

Основная задача, которую этот стремится решить законопроект

Таким образом, основная задача, которую этот законопроект стремится решить – это полная ликвидация процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра или в суде в случаях установления завышенной по сравнению с рыночной кадастровой стоимости.

Законопроект ограничивает и другие права и возможности правообладателей по установлению справедливой кадастровой стоимости по сравнению с действующим законодательством (сокращение сроков подачи замечаний на предварительные документы, ограничение сроков установления кадастровой стоимости в размере рыночной, ограничение круга информации о кадастровой оценке, доступной правообладателям и др.). 

С выводами многих авторов комментариев к законопроекту о том, что законопроект написан тяжелым малопонятным языком и содержит большое количество отсылочных статей, нельзя не согласиться. Например, явно требует разъяснений малопонятная и неудачно сформулированная фраза из статьи 1 Законопроекта: «В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, в такой момент времени применяется наименьшая из таких стоимостей.».

 

Считаю, что в существующей редакции этот законопроект не следует принимать. Вместо пользы он может принести очень значительный вред.

Возможно, следует подумать над другими мерами по повышению качества кадастровой оценки и механизмами её оспаривания, возможно следует разработать совершенно новый законопроект, который должен быть направлен на реальное, а не декларативное совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.