Получив мощный импульс к развитию в 2004-2005 гг., когда были запущены первые крупные проекты, складской рынок формировался под влиянием бурного общеэкономического роста. Кризис укротил этот рост, однако сегодня изменились не только взаимотношения игроков рынка, но и сместился вектор актуальности форматов складского девелопмента.

Российский рынок складской и производственной недвижимости является наиболее молодым и остается наименее сформированным по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости России.

До прихода в Россию глобального финансового кризиса на рынках капитала были легко доступны средства для рисковых проектов, и, в силу нехватки современной недвижимости в стране, они устремлялись на финансирование спекулятивных девелоперских проектов. В тоже время пользователи помещений, которым требовались современные площади, внимательно оценивая стратегии развития своей деятельности в России и наблюдая примеры реализации проектов профессиональными девелоперами, видели в самостоятельных проектах риски, связанные с себестоимостью и сроками реализации. Таким образом, в силу относительной терпимости доступного капитала к рискам с одной стороны и нежелания пользователей недвижимости нести риски, с другой стороны, девелоперский бизнес не видел необходимости в реализации корпоративных решений типа build-to-suit. Была распространена уверенность, которая подтверждалась практикой, что на любой объект будет спрос, как только он будет построен.

Послекризисные подходы к развитию проектов

Однако в послекризисных условиях рисковый капитал для проектного финансирования новых строительств более не доступен. А ограниченное проектное финансирование не приемлет рисков и может быть применено только для наиболее качественных проектов. То есть сегодня девелоперская деятельность по новым проектам замерла. И хотя проекты, начатые еще до кризиса, продолжают развиваться, остальные остаются замороженными. Ситуация на региональных рынках зависит от конкретного региона, но в целом еще более сложна.

И хотя бизнесу по-прежнему требуется современная недвижимость, уровни ставок аренды качественной складской недвижимости примерно на 25% ниже уровня, на котором складской проект можно считать экономически целесообразным. Количество вакантных площадей уменьшается, возможностей для начала новых крупных спекулятивных проектов практически нет. Однако компании – конечные пользователи – способны инвестировать корпоративные финансовые ресурсы в недвижимость, необходимую для осуществления своих планов по развитию. В таких условиях девелоперское сообщество сосредотачивает свои усилия на привлечении корпоративных клиентов для реализации проектов по их требованиям – проектов build-to-suit или design-build, так как сегодня такие проекты с большей долей вероятности получат финансирование на приемлемых условиях.

Здесь необходимо уточнить, что речь не идет о полномасштабной замене спекулятивного предложения исключительно проектами, создаваемыми под конкретные нужды клиента. Стандартные склады потому и называются стандартными, что вполне удовлетворяют требованиям большинства складских пользователей, а кроме того, и многих производителей. В среднесрочной перспективе, при сохранении общеэкономической стабильности, возвращение спекулятивных проектов на рынок неизбежно. Особенно оно будет необходимо в условиях слабой насыщенности российского рынка качественными складами.

Преимущества build-to-suit

Строительство объектов согласно требованиям клиента (build-to-suit или design-build) особенно удобно для производственных компаний. Именно им нужны наиболее специфические условия для работы. Остальные заказчики built-to-suit – операторы морозильных или других специализированных складов. Это могут быть компании любого профиля со специфической логистикой.

Впрочем, проекты строительства складов "под клиента" могут быть интересны и для обеспечения более стандартных логистических операций, так как дают возможность максимально адаптировать технические параметры объекта, заранее запланировать запуск складского комплекса, а также зарезервировать территорию для будущего развития объекта.

Реализация задач пользователей индустриальной недвижимости с особыми требованиями может происходить разными путями, в том числе и за счет адаптации существующих современных объектов, либо глубокой реконструкции старых. Однако такие сценарии часто либо недостаточно полно удовлетворяют требования пользователя, либо могут быть экономически неэффективны, так как требуют чрезмерных инвестиций. Часто бывает дешевле построить новый объект.

Сценарий развития build-to-suit проекта дает ряд преимуществ обеим сторонам в сделке. Это приобретение или аренда площадей для размещения производств наиболее соответствующих требованиям клиентов, т.е. возможность оптимальной организации производственного процесса и отсутствие ненужных площадей; долгосрочный и стабильный договор аренды – как правило, не менее 10 лет. Также возможно резервирование прилегающего участка для будущего развития. Кроме того, профессиональный девелопер сможет предложить как вариант долгосрочной аренды, так и вариант покупки объекта, построенного по спецификациям заказчика. В совокупности эти факторы позволят клиенту добиться оптимального размера необходимых начальных вложений с одной стороны, и максимальной отдачи от проекта с другой.

Для девелоперов built-to-suit может быть интересен, во-первых, потому что профессиональный девелопер, обладающий репутацией на рынке, сможет найти финансирование проекта под гарантированный арендный поток. Кроме того, сразу снимается риск простоя площадей. Также под проект built-to-suit легче получить крепкие гарантии от арендатора, что позволит в дальнейшем выгодно продать проект.

Безусловно, есть и свои нюансы: более длительные сроки реализации проекта, нежели при работе с готовыми площадями; сам объект получится не совсем стандартным, и может иметь ограниченную ликвидность, в силу чего потребуются дополнительные гарантии от арендатора по соблюдению договора аренды.

Развитие индустриальных парков

Одним из наиболее удобных форматов для развития проектов build-to-suit являются индустриальные парки. Это территории обеспеченные инженерной инфраструктурой, где можно выделить участки с коммуникациями для производственной или складской застройки для их покупки, либо долгосрочной аренды. За счет централизованного обеспечения инженерией и сопутствующей инфраструктурой пользователи помещений в индустриальном парке получают значительную экономию на масштабе. А за счет размера проекта клиенты могут иметь возможность приобретения участков с запасом земли под будущее развитие.

Однако и в прошлом, и тем более сейчас реализация проекта индустриального парка "с нуля" практически нереальна, так как начальные инвестиции в инфраструктуру требуются значительные, а экономика проекта трудно прогнозируема. Однако в отличие от докризисных времен, сегодня ситуация сложилась так, что на рынке уже представлены площадки, подготовленные для масштабной складской застройки, в инфраструктуру которых инвестированы значительные средства. Так как планы по их развитию изменились, они могут быть частично перепрофилированы под развитие проектов под заказ от конкретных клиентов. Это дает возможность предложить производителям и пользователям нестандартных складов эффективные решения build-to-suit в рамках индустриального парка, на базе уже существующей инфраструктуры.

Новые возможности для развития производств и специализированных складов

Сегодня получить клиента стало особенно сложно. В случае стандартного спекулятивного складского проекта очень часто решающим фактором для арендатора становится способность девелопера предложить наиболее гибкие условия аренды. При этом требования к качеству объекта, его транспортной доступности только возросли. Преуспевание в таком рынке требует от девелопера умения эффективно управлять издержками и иметь доступ к дешевому капиталу.

Дешевого финансирования на рынке сейчас нет, поэтому важнейшим условием стала способность девелопера удовлетворить индивидуальные потребности арендатора. Способность предложить не стандартный, а уникальный, наиболее адаптированный к нуждам клиента продукт становится важным фактором дифференциации, позволяющим сохранять ценность своего объекта на фоне жесткой ценовой конкуренции в сегменте стандартных складов. В сложившихся условиях у пользователей складской недвижимости появились отличные возможности получить нужный объект на привлекательных условиях. Практическим подтверждением нашего видения является то, что в условиях сегодняшнего сложного рынка нам удалось достичь соглашения об аренде около 45.000 м2 площадей с такой компанией как John Deere, которая разместит у нас федеральный распределительный центр запчастей и производство техники.

Как сейчас нередко упоминается, кризис может открыть новые возможности. Сложившаяся ситуация на рынках недвижимости безусловно приостановит ввод новых площадей, что для складов означает резкое снижение темпов развития рынка. Но это послужит веским основанием для переоценки стратегий и, как следствие, повышения профессионального уровня участников рынка. Кроме того, высвободившиеся человеческие ресурсы и созданная инфраструктура будут искать нового применения, что позволит насытить новые, ранее практически нетронутые ниши, в частности дать импульс развитию build-to-suit девелопмента. Таким образом, в отличие от докризисных времен, сейчас создается новая благоприятная среда для появления эффективных решений в сфере недвижимости для производителей и пользователей нестандартных складов, что необходимо для поддержания их развития, а также позволит диверсифицировать наш рынок индустриальной недвижимости, открыв в нем новые возможности для дальнейшего роста.

Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia

Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Management Russia